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    • 5年后,“50万现金”和“50万房产”哪个更好?专家分析让我清醒
    • 资讯类型:置业指南  /  更新时间:2019-06-09  /  浏览:1546 次  /  

        相信很多人都会问自己这样一个问题,未来几年,到底是留钱还是留房子更划算?不可否认,两者不同的选择方式,必然导致不一样的结果。谁都想选择好的结果,不说太长远,暂且按5年时间来算,相信大家都还记得5年前,2013年时全国住宅均价5850元/平米,2018年为8736元/平米,上涨幅度为49.3%。当然,这仅是全国均价,很多城市房价上涨的幅度远超这个幅度。

        如果回到5年前再来选择,相信大家一定会选择房产。但世上没有如果,在很多人看来,房价涨到现在这个高度,我们不知道是继续涨还是跌?我们现在买的房子,如果5年后的房价比现在低或者不涨,加上按揭的贷款利息,那么,在我们手上的房子显然是亏本买卖。如果真是那样,房子自然也不好卖了,变现也不容易。在这种情况下,手上留有现金,即使存入银行,也还有本金和利息在。反之,如果房价继续上涨并超过一定幅度,那么留房产自然比留现金更划算。


       下面我们来听听懂行人如何看待留“房产”和“现金”问题。先设置一个条件,5年以后,目前“50万现金”和价值“50万房产”作比较。

       首先来分析一下未来5年,“房产”和“现金”需要面临的两个问题

       第一,房价大幅上涨概率大幅降低。这一轮房价上涨,不仅是大城市,还是小城市,都是一涨俱涨,连国家级贫困县的房价都如坐上了火箭似的,这些依靠“棚改货币化安置”政策推动的房价上涨,随着棚改任务目标压缩以及货币化安置率大幅降低,房价失去了继续大幅上涨的政策基础,并且部分前期涨幅过大、泡沫较多的地方,还可能面临现有价格的消化,调整和滞涨或随之而来。

       5年时间内,还会面临一个从未有遇到过的问题,那就是房产税。按照最新的政府工作报告来看,房产税立法工作在有条不紊地推进中,这是房产税开征最关键的一步。5年时间,应该会有一个结果,即使不能全面推广,相信在部分热点城市开征房产税的概率还是不小。当然,房产税征收的税率,在开始的时候不会太高,并且至少也是3套房以上的家庭才会有影响。

       第二,货币贬值幅度有所降低。当前我们的M2增长幅度已经从两位数下降到个位数,到2018年,M2的增幅只有8.1%,相信在未来3-5年内,M2货币增幅水平在7.5%-8%的概率比较大,按照最近10年年均7.5%的货币贬值幅度看,我们手中的现金贬值幅度有所降低,但降幅有限,相信年均贬值6-7%还是有的,货币贬值压力还是不容乐观,这主要是经济发展需要所致。


       但纵观所有的保值工具来看,“存钱”利率,最多也就3-4%,显然还是不能抗通胀,如果选择其他高收益产品,又会面临较大的风险。所以,从保值增值的角度来看,手握现金,显然是亏损的。但如果从安全性来看,本金是保住了,还能有一定利息收益。

       懂行人建议:5年时间,留“现金”还是留“房产”

       50万现金,在有的城市可以作为一套房子的首付,在有的小县城可以全款一套小面积的普通商品房。那么,我们到底要不要把这“50万现金”变成“房产”呢?主要分两点来看:

       1.因城而异。房价全面上涨时代已经过去,各城楼市必然出现分化,房价也会出现分化。优质资源集中的城市,比如医疗、教育、科技等资源,人口吸引力还会继续,住房需求还会增长,加之前期改善居民购房需求,房价还会出现不错的上涨幅度。5年时间翻一倍左右,问题应该不大。对于这类城市,建议还是留房产较好。

       而对于经济基础较差,人口还在持续流出的城市,能维持现有房价水平或者小幅上涨就算不错了。原因就在于,我们推动房价上涨的政策基础逐步消失。如果真要再来一次大涨,除非再来一次政策刺激,不过,从现在的情况来看,5年内,出现这种情况的概率极小(除非库存堆积太高),这是综合各方面因素考虑,特别是系统安全和经济安全。所以,对这类城市,留现金可能更好些。


        2.买房量力而行。这里谈两个问题。一方面要考虑到风险问题。土豪除外,目前的就业压力还是比较大的,稳定可靠的收入才是按揭买房的持续动力。千万不要做出脱离实际的决定,比如说,工作不稳定,首付款也都是借的,一旦买了房,压力可想而知,按照现在政策,即使想转手也不一定具备资格。

        另一方面,买多大面积问题。考虑到自己住房实际购买力基础上,上浮20%的比例,比如正常情况下,你买一套同品质90平米的住房,没有什么压力,那么考虑到未来换房需求,以及新房与老房子的价值差异,建议选择面积时,可选择110平米左右的房子为宜。这样,后期换房的压力就相对小些。

    来源:360房产 

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